למתווך חובת גילוי "לפי הנסיבות" כלפי בעלי קרקע לגבי מידע תכנוני עדכני

השופטת א' חיות:

זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ר' רונן) בו נדחתה תביעת המערערים לסעד הצהרתי הקובע כי הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין המשיבים 2 ו-3 לבין המערער 1 הינו מחייב ובר אכיפה.

העובדות הצריכות לעניין

1.       בשנת 1961 רכשו בני-הזוג, המשיבים 2 ו-3, זכות בעלות במושע ב-9,000/463,977 חלקים במקרקעין בבת-ים הידועים כחלק מחלקה 1 בגוש 5027 (להלן: המגרש). הזכות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם המשיבה 1, חברה  שהמשיבים 2 ו-3 מחזיקים בכל מניותיה והמשיב 2 משמש כמנהלה. במהלך השנים בחנו המשיבים 2 ו-3 באופן ראשוני אפשרויות למכירת המגרש, בין היתר, אצל עורכי דין ומתווכים ובהם המערער 1, שהוא מתווך במקצועו, ולצורך כך ביררו את שוויו של המגרש, את מצבו התכנוני ואת עלויות המס הכרוכות במכירה אך בירורים אלה מעולם לא הבשילו לכדי עסקה. ביום 22.12.2004 התקיימה שיחת טלפון בין המערער 1 לבין המשיבים 2 ו-3 במהלכה אמר המערער 1 למשיבים 2 ו-3 כי יש לו קונה פוטנציאלי למגרש. מאוחר יותר באותו היום הגיע המערער 1 עם אדם נוסף (בדיעבד התברר כי היה זה בנה של המערערת 2) לביתם של המשיבים 2 ו-3, ולאחר משא ומתן שהתנהל בין הצדדים נחתם בין המערער 1 לבין המשיבים 2 ו-3 מסמך שכותרתו "הסכם" למכירת המגרש (להלן: ההסכם). בהסכם צויין כי המגרש רשום על שם המשיבה 1 והמשיבים 2 ו-3 התחייבו להעבירו על שמם ולמוכרו למערער 1 ו/או למי מטעמו, תמורת סך השווה ל-148,000 דולר ארה"ב. במעמד החתימה על ההסכם שולמה למשיבים מקדמה בסך של 700 דולר ארה"ב, ונקבע כי תשלום נוסף בסך של 10,000 דולר ארה"ב ישולם להם בתוך שבועיים. עוד נקבע בהסכם כי המועד לתשלום היתרה ותנאי התשלום יסוכמו במעמד חתימת הסכם אצל עורך-דין.

 2.       יום לאחר חתימת ההסכם, שוחחו המשיבים 2 ו-3 עם מתווך מקרקעין נוסף אשר הביא לידיעתם כי ביום שבו חתמו על ההסכם עם המערער 1 פורסמה בעיתון מקומי בבת-ים כתבה ובה צויין כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב (להלן: הוועדה המחוזית) החליטה להפקיד תוכנית מיתאר מפורטת להקמת רובע מגורים על שטח של כ-600 דונם בדרום בת-ים בו מצוי, בין היתר, גם המגרש (להלן: תוכנית המיתאר). עם היוודע להם הדבר התקשרו המשיבים 2 ו-3 אל המערער 1 והודיעו לו כי הם מבטלים את ההסכם וביום 2.1.2005 אף שלחו אליו באמצעות בא כוחם הודעת ביטול בכתב (להלן: הודעת הביטול). בהודעת הביטול ציינו המשיבים 2 ו-3 כי ראו במערער 1 מתווך ונתנו בו אמון אך הוא מעל באמונם ולא גילה להם על דבר הפקדת תוכנית המיתאר וכלשונם: 

מרשי, אשר כאמור נתנו בך את מידת האמון המתבקשת, שמעו בקשב רב את דבריך בדבר כדאיות הצעתו כביכול של אותו "רוכש הפוטנציאלי מסויים" הלהוט לרכוש המקרקעין, לרבות הטעמתך המפורשת אותה מצאת לנכון להדגיש בפניהם הדגש היטב, לפיה, בנסיבות מצבם התכנוני הנוכחי העגום של מקרקעין אלו אשר יזכו לעדנה רק בעוד שנים רבות, הרי שהצעתו של "הקונה הפוטנציאלי המסויים", אותה הינך שוטח בפניהם בשמו וכשלוחו, הנה כדאית ביותר עבורם וכי אל להם להחמיץ הזדמנות פז זו למוכרם, וזאת לאחר למעלה מ-40 שנה בהם הם מחזיקים במקרקעין אלו. ואולם, דא עקא - דבריך ומצגיך אלו בפני מרשי התבררו במהרה למרשי כהטעיה, שכן לא רק שלא מצאת לנכון להזכיר ולו ברמז את דבר העובדה כי ימים ספורים קודם לכן החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב להפקיד תוכנית מיתאר ... אלא אף שהנסיבות מראות כי בעליל טרחת להסתיר עובדה קריטית זו מפני מרשי.

המערערים מצידם דחו את הודעת הביטול ועמדו על קיום ההסכם. לפיכך הוגשה על ידם המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בה עתרו לסעד הצהרתי הקובע כי ההסכם מחייב ובר אכיפה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.       בפסק דינו מיום 2.2.2006 דחה בית משפט קמא את טענת המשיבים 2 ו-3 לפיה המסמך שנחתם בינם ובין המערער 1 איננו הסכם אלא זכרון דברים בלתי מחייב הלוקה בחוסר מסויימות. הוא אף דחה את טענתם כי בהיות המשיבה 1 הבעלים הרשום של המגרש אין תוקף להתחייבותם למכור את המגרש, בהדגישו כי מדובר בהתחייבות של המשיבים 2 ו-3 להעביר את הזכויות במגרש כמי שמחזיקים בכל מניותיה של המשיבה 1 וכמי שיש בידם לקיים התחייבות זו. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי העובדה שלגרסת המערער 1 הוא רכש את המגרש בנאמנות עבור המערערת 2 אף היא אינה פוגמת בתוקפו של ההסכם משום שעל פי האמור בהסכם הסכימו המשיבים 2 ו-3 למוכרו למערער 1 ו/או למי מטעמו. יחד עם זאת מצא בית המשפט כי יש לדחות את התובענה, בקובעו כי בנסיבות העניין בוטל ההסכם כדין על ידי המשיבים 2 ו-3 מתוקף סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) בגין הטעיה שהטעה אותם המערער 1 ולחלופין על פי סעיף 14(א) לחוק בשל טעות שטעו בה המשיבים 2 ו-3 ואשר הייתה ידועה למערער 1. במישור העובדתי העדיף בית משפט קמא את גרסתו של המשיב 2 לפיה היה זה המערער 1 אשר פנה אליו ביום שבו נחתם ההסכם והציע לו להיפגש בעניין מכירת המגרש. כמו כן קיבל בית משפט קמא את גרסתו של המשיב 2 כי לא ידע בעת חתימת ההסכם על דבר אישורה של התוכנית להפקדה בעוד שהמערער 1 ידע על כך. וכלשון בית המשפט:

האם היה [המערער 1] מודע להפקדה ולפרסום בעיתון? אני סבורה כי מאזן ההסתברויות מוליך לתשובה חיובית לשאלה זו. ראשית, אני סבורה כי [המערער 1] הוא שפנה אל [המשיבים 2 ו-3] ביום בו נחתם ההסכם, וביקש מ[המשיבים 2 ו-3] להיפגש לצורך הידברות ביחס למכירת המגרש... מבין שתי הגרסאות אני מעדיפה בהקשר זה את גרסתו של [המשיב 2], בין היתר משום שיש בה היגיון פנימי, העולה בקנה אחד עם סיפור המעשה בכללותו. כך, ביחס ל[משיבים 2 ו-3] אין כל הסבר קוהרנטי לכך, שלאחר שהם מחזיקים במגרש למעלה מ-40 שנה, הם פנו לפתע ל[מערער 1] וביקשו למכור את המגרש בו ביום. מנגד, ביחס [למערער 1] שהוא מתווך מקרקעין, וישנה סבירות לכך שהוא מודע למצב התכנוני באזור בו הוא עובד, יש הגיון במסקנה לפיה הוא פנה אל [המשיב 2], כדי להציע לו למכור את המגרש, דווקא במועד בו פנה אליו, לאור השינוי במצבו התכנוני של המגרש.

בית המשפט הוסיף וקבע כי אף שבמועד החתימה על ההסכם טרם אושרה תוכנית המיתאר, עצם מתן האישור להפקדתה יש בו כדי להשביח את הפוטנציאל הכלכלי הטמון במגרש ולהשליך על שוויו והדברים ברורים וידועים אף בלא שהוצגה בעניין זה חוות-דעת מומחה. בהפנותו אל פסק-הדין בע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נ"ה(3) 542 (2001) (להלן: עניין קינסטלינגר)) ציין בית משפט קמא כי "העובדה שפורסמה תוכנית מיתאר שהיא בבחינת הפשרת הקרקע למגורים מטילה חובת גילוי כלפי מוכרת הקרקע". ובענייננו קבע בית המשפט כי המערער 1 הטעה את המשיבים 2 ו-3 בכך שלא גילה להם טרם החתימה על ההסכם כי חל שינוי במצבו התכנוני של המגרש, אף ששני הצדדים ראו מידע זה כמידע משמעותי ואף שהמידע היה בידי המערער 1 כמי שעוסק בתיווך מקרקעין. בית המשפט הדגיש בהקשר זה כי המשיבים 2 ו-3 הינם אנשים מבוגרים אשר לא היו מיוצגים בעת חתימת ההסכם על ידי גורם מקצועי כלשהו והמידע הרלוונטי לא היה בידם אותה עת. בית המשפט הוסיף וציין כי אף אם אין מדובר בהטעיה חלים במקרה דנן תנאי סעיף 14(א) לחוק החוזים משום שהמשיבים 2 ו-3 טעו בטעות שהמערער 1 ידע או היה עליו לדעת אודותיה. עוד קבע בית המשפט כי אף שהטעות של המשיבים 2 ו-3 "יש בה כדי להשפיע על 'כדאיות העסקה' - היא אינה טעות בכדאיות העסקה גרידא" שכן מדובר בטעות המתייחסת לפרט משמעותי באשר למצבו התכנוני של המגרש. מטעמים אלה קבע בית משפט קמא כי המשיבים 2 ו-3 היו רשאים לבטל את ההסכם וכי הודעת הביטול ניתנה על ידם כדין ובמועד.

המערערים לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי הדוחה את התובענה ומכאן הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

4.       המערערים טוענים כי שגה בית משפט קמא בקובעו שנפל פגם של טעות ברצונם של המשיבים 2 ו-3 להתקשר בהסכם כמשמעותו בסעיף 14(א) לחוק החוזים. לטענתם, לא הונחה תשתית ראייתית מספקת המוכיחה כי חל שינוי במצבו העובדתי-תכנוני של המגרש כגון חוות דעת תכנונית והם מדגישים כי המשיבים הסתפקו לעניין זה בהצגת כתבה שפורסמה בעיתון אשר אינה מהווה ראייה לאמיתות תוכנה בלא שהוכח כי תוכנית המיתאר המוזכרת בכתבה מתייחסת למגרש נשוא ההסכם. עוד טוענים המערערים כי אף אם במועד החתימה על ההסכם כבר אושרה תוכנית המיתאר להפקדה, שגה בית משפט קמא בקובעו כי המשיבים 2 ו-3 טעו ביחס למצבו התכנוני של המגרש. לטענתם, מעדות המשיב 2 עולה כי הם ידעו שהתוכנית לשינוי ייעוד המגרש נמצאת בטיפול הרשויות המוסמכות אך טרם אושרה, ומידע זה שיקף את מצבו התכנוני של המגרש לאשורו. המערערים מוסיפים וטוענים כי מכל מקום לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין הטעות לבין התקשרותם של המשיבים 2 ו-3 בהסכם, דהיינו לא הוכח כי אילו ידעו המשיבים 2 ו-3 שתוכנית המיתאר אושרה להפקדה הם היו נמנעים מלחתום על ההסכם. בעניין זה מציינים המערערים כי מעדותו של המשיב 2 עולה כי הוא ואשתו ייחסו חשיבות אך לאישורה הסופי של תוכנית המיתאר ולשאלה האם ניתן לבנות על המגרש. המערערים מדגישים בהקשר זה כי בין הפקדת התוכנית לבין אישורה הסופי הדרך ארוכה, בציינם כי התוכנית טרם אושרה גם בעת הגשת טיעוניהם בערעור. המערערים מוסיפים וטוענים כי שגה בית משפט קמא בקובעו שטעותם של המשיבים 2 ו-3, בהנחה שהייתה כזו, הייתה טעות יסודית בהדגישם כי יש לבחון שאלה זו באמות-מידה אובייקטיביות ומשכך לא ניתן לבסס קביעה בעניין זה על התנהגות המשיבים 2 ו-3 שביטלו את ההסכם מיד עם היוודע להם על דבר הפקדת תוכנית המיתאר או על רצונו של המערער 1 לרכוש את המגרש סמוך למועד שבו נודע לו על הפקדתה. עוד טוענים המערערים כי הקביעה לפיה ביטול הסכם מהווה ראייה ליסודיות הטעות היא טאוטולוגית ולוקה בכשל לוגי ומשפטי בהדגישם כי המסקנה בדבר עליית שווי המגרש כתוצאה מהפקדת התוכנית אינה מצויה בידיעתו השיפוטית של בית המשפט והיא טעונה הוכחה בחוות-דעת מומחה שלא הוצגה במקרה הנדון. לטענתם, לו הייתה מובאת חוות-דעת כאמור היה מוכח שהמגרש נמכר במחיר השוק, ועל כל פנים הוא לא נמכר במחיר הנמוך באופן משמעותי משוויו האמיתי, באופן שאדם סביר לא היה מתקשר בהסכם. עוד נטען כי שגה בית משפט קמא בקובעו שהמערערים ידעו על הטעות, או כי היה עליהם לדעת אודותיה, מבלי שנימק את קביעתו זו, מבלי שפירט האם ידיעתם הייתה בפועל או בכוח, ואם בכוח, מדוע ראוי היה שיידעו עליה וכן מבלי שקבע האם ידעו המערערים ובעיקר המערערת 2 אודות יסודיות הטעות כדרישת סעיף 14(א) לחוק החוזים.

5.       המערערים מוסיפים וטוענים כי יסודותיה של עילת ההטעיה הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים אף הם אינם מתקיימים במקרה דנן ולו משום שלא הוכח קשר סיבתי בין ההטעיה הנטענת לטעות. לטענת המערערים ככל שהמשיבים 2 ו-3 טעו בעניין המצב התכנוני העדכני של המגרש יש לייחס זאת לכך שלא טרחו לברר אותו קודם להתקשרות בהסכם. עוד טוענים המערערים כי אי גילוי עובדה מהווה הטעיה רק מקום בו ישנה חובה לגלות מידע. לטענתם, שגה בית משפט קמא בקובעו כי הייתה מוטלת על המערער 1 חובת גילוי כלפי המשיבים 2 ו-3 בהדגישם כי עניינם שונה מהותית מן העובדות שעמדו בבסיס פסק הדין בעניין קינסטלינגר וכי במקרה דנן המידע בדבר אישור תוכנית המיתאר להפקדה היה מידע נגיש, זמין וגלוי שהמשיבים 2 ו-3 יכלו לבררו בקלות ובזול. המערערים מוסיפים וטוענים כי אף אם ייקבע שהמשיבים 2 ו-3 טעו או הוטעו מדובר בטעות בכדאיות העסקה, שכן היא נוגעת להערכת הסיכויים שהתוכנית תאושר בעתיד באופן שיהא בו כדי להשפיע על מחיר המגרש. לבסוף טוענים המערערים כי התנהגות המשיבים 2 ו-3 שוללת מהם את הזכות לבטל את ההסכם, שכן הם ידעו כי נערכים הליכים תכנוניים בנוגע למגרש ויכלו לבדוק מהו מצבו התכנוני העדכני ובהימנעם מלעשות כן נטלו על עצמם סיכון מודע באשר להתרחשותה של טעות מצידם, ובנסיבות אלה יש לראותם כמי שויתרו על זכותם לבטל את ההסכם מחמת טעות. לחלופין טוענים המערערים כי אי בדיקת מצבו התכנוני של המגרש על ידי המשיבים 2 ו-3 מהווה רשלנות חמורה מצדם, שכן מוכר סביר המודע לכך שקיימת אפשרות שייעוד המגרש ישתנה היה פועל לבירור מצבו התכנוני, לא כל שכן כאשר מידע זה הוא בעל חשיבות עבורו. המערערים מדגישים בהקשר זה כי הזכות המוקנית לצד הטועה לבטל חוזה מחמת טעות או הטעיה נובעת מן הפגם המוסרי שדבק בהתנהגותו של הצד שהטעה או שידע על טעותו של הצד שכנגד, אך כאשר נופל פגם מוסרי בהתנהגות הטועה, כבענייננו, אין הצדקה להעדיפו ויש לבצע איזון אינטרסים במסגרתו יש לקחת בחשבון, בין היתר, את השמירה על קיום חיי מסחר יציבים.

6.       המשיבים מצידם טוענים כי שגה בית משפט קמא בדחותו את טענתם כי לא נקשר כלל הסכם מכר מחייב בין הצדדים והם שבים ומעלים בהקשר זה את הטענה כי המשיבה 1 היא הבעלים הרשום של המגרש ועל כן לא היה בידיהם למוכרו וכן הם שבים וטוענים כי כלל לא גמרו בדעתם להתקשר עם המערער 1 בהסכם מכר מחייב וכי חסרים בהסכם פרטים מהותיים כגון מועדי ותנאי תשלום התמורה ומועד המסירה. לחלופין טוענים המשיבים 2 ו-3 כי מכל מקום אין להתערב בקביעותיו העובדתיות והמשפטיות של בית משפט קמא לפיהן קמה להם עילה לביטול ההסכם בשל הטעיה או טעות. המשיבים 2 ו-3 מדגישים בהקשר זה כי לא היו מודעים להפקדת תוכנית המיתאר וכי אילו ידעו על כך לא היו מתקשרים בהסכם בציינם כי מדובר בנתון הנוגע לתכונותיו של הממכר שהינו בעל השפעה משמעותית על שוויו. עוד מדגישים המשיבים 2 ו-3 כי המערער 1 הטעה אותם באומרו כי לא צפוי בעתיד הנראה לעין שינוי ביעודה של הקרקע בה כלול המגרש. המשיבים 2 ו-3 מאשרים כי במהלך השנים  התעניינו אצל גורמים מקצועיים שונים ובהם המערער 1 לגבי מצבו התכנוני של המגרש אך לטענתם עובדה זו מחזקת את חובת הגילוי החלה על המערער 1 בנסיבות העניין ליידע אותם על דבר אישור התוכנית להפקדה טרם החתימה על ההסכם, ביודעו את החשיבות שהם מייחסים לסוגיה זו. את חובתו זו הפר המערער 1 בכך שהטעה אותם במכוון, במעשה ובמחדל משום שלא חשף בפניהם את המידע הרלוונטי האמור ואף הגדיל לעשות בהציגו בפניהם מצג שווא באומרו בתשובה לשאלה ישירה שהפנו אליו כי לא צפוי בשנים הקרובות שינוי בייעוד המגרש.

המשיבים 2 ו-3 מוסיפים ומציינים כי ההטעיה מצד המערער 1 נושאת חומרה יתרה נוכח היותו מתווך שעל דבריו סמכו כאיש מקצוע וכי בהקשר זה יש לראותו כמי שהפר כלפיהם את חובות הנאמנות והזהירות החלות עליו על פי לפי סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). המשיבים מוסיפים ומפנים לעניין חובת הגילוי החלה על המערער 1 בשלב הטרום חוזי אל הוראת סעיף 12 לחוק החוזים, אל סעיפים 2(א) ו-3(ב) לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981 וכן אל סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר). עוד הם טוענים כי אף אם הימנעותם מלברר את המצב התכנוני במגרש עולה כדי רשלנות, עומדת להם בנסיבות העניין הזכות לבטל את ההסכם משום שהסתמכו על מצג שווא שהציג בפניהם המערער 1. אשר לטענת המערער 1 כי אין מדובר אלא בטעות שבכדאיות העסקה טוענים המשיבים 2 ו-3 כי  אין להתערב בקביעת בית משפט קמא בעניין זה לפיה מדובר בטעות הנוגעת לתכונותיו של הממכר ואלה נושאות משקל מהותי לצורך קבלת ההחלטה האם להתקשר בהסכם מכר. טעות זו יש בה אכן כדי להשפיע על כדאיות העסקה אך אין לראותה כטעות בכדאיות העסקה גרידא. לבסוף טוענים המשיבים 2 ו-3 כי התנהגותה של המערערת 2 - שעל קיומה נודע להם רק לאחר הגשת התובענה שבכאן - אינה תואמת התנהגות סבירה של קונה תמימה ולגישתם יש לייחס גם לה התנהלות העולה כדי חוסר תום לב והטעיה ולו משום שעל פי סעיף 15 לחוק החוזים מתקיימת הטעיה גם כאשר המטעה הוא "אחר מטעמו" של הצד שכנגד. משכך וככל שהמערער 1 פעל בשמה ומטעמה של המערערת 2 יש לייחס לה באופן מלא את מעשיו ומחדליו.

דיון

מסויימות ההסכם